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万科核心团队如果离开 哪些业务将受影响
Jul 1, 2016 9:38:26 AM 阅读(5603) 来源:每日经济新闻 作者:庞静涛
融创中国董事长孙宏斌表示,愿意给万科高管1亿元,支持他们创业。其实,万科早就开始布局房地产行业的轻资产业务。

    融创中国董事长孙宏斌表示,愿意给万科高管1亿元,支持他们创业。其实,万科早就开始布局房地产行业的轻资产业务。


    在“万宝之争”爆发前两周,万科在轻资产业务上就有了新布局。上海万科在位于市中心的上海生物制品研究所有限责任公司旧址(简称万科上生所城市更新项目),以园区内乌达克建筑孙科别墅为亮点,发展具备消费目的地、更多元化的城市客厅。


   万科集团高级副总裁张海表示,面对城市更新的必然趋势,万科已提前布局拓展商业、产业、养老、教育、租赁等复合领域,充分做好准备去实现历史建筑和文脉的保护、城市功能的活化、城市空间的共享和存量资产的升值。


   在这些城市更新项目中,有相当一部分属于不需要太多资金的轻资产项目。除了上海万科和上生所签约的上述城市更新项目。万科新成立的五大事业部中,包括物业服务、物流地产、教育营地、万科驿(租赁公寓)均属于轻资产的业务类型。


   万亿级的轻资产业务


   万科物业营收能力和增长预期不容小觑。2015年万科物业管理总营收29.7亿元,同期,站在光环下的物业第一股彩生活营收8.27亿元。万科的领先非一蹴而就,早在2014年,彩生活上市的首个年头营收3.89亿元,而同年万科营收19.88亿元。更早前的2013和2012年,万科物业管理的营业收入为14.71亿元和8.59亿元。


   但万科管理层的“野心”绝非仅在200亿元的估值,未来或达800亿元。2015年,时任万科董秘的谭华杰曾向外透露,万科物业的最终目标是达到市场占有率4%的水平,以国内当下物业规模来看,相当于管理6亿~8亿平方米的面积。截至2015年底,万科物业管理面积2.1亿平方米,如果参照彩生活的估值,万科物业未来的估值或在600亿~800亿元之间。


   除了物业,资产证券化业务也是一个市场空间巨大的潜力板块。去年,由万科联手鹏华基金发起的国内首只公募REITs获批,该款产品以万科前海企业公馆租金收益权作为标的,可在二级市场进行交易,经过证券化之后,可以被分割为1000元或10000元从而让大众投资。这意味着更多的人可以成为万科项目的“股东”,从而解决资金长期沉淀的问题。


  该产品的落地发行是万科轻资产战略的重要一步。负责推进该基金的深圳万科财务总监刘波对外透露,“REITs是现金流的呼唤,但在酝酿这个REITs产品时,万科并不缺钱,我们的融资渠道非常多元化,况且去年我们当年的回款率也很好,在这个背景下推这个REITs方案,其实公司内部有很大的压力。”


  当时负责万科前海公募REITs商务谈判的一位万科高级副总裁表示,未来万科的资产管理规模将是万亿级的,万科将会继续为各金融机构提供更多的可证券化的优质资产。


  在资产证券化之外,万科也在尝试“小股操盘”模式,获取管理费、品牌溢价费用等。万科在合作项目中不控股,通过出让股权将资产变“轻”,但项目仍由万科团队操盘,使用万科的品牌和产品体系,共享其信用资源和采购资源,通过输出管理和品牌获取管理费用和股权收益,实现以小股投资撬动大额收益的目标。


  万科的软实力


  无论是资产证券化,还是物业管理,又或是城市更新、长租公寓、产业地产等业务,都反映出万科真正让人垂涎的价值——职业经理人的知识资本造就的软实力。


  易居沃顿中国房地产实战研修课题发布会上,万科高级副总裁、万丈资本CEO丁长峰还提及过另外一种轻资产模式,就是通过改造、运营存量资产获取资产增值和租金回报的双重收益。这种轻资产运营模式,可以运用于城市更新、产业地产运营等一系列资产管理服务。在热点一二线土地市场连续升温,地价不断高涨的背景下,借助资产管理来拓展新项目,无疑是个好的模式。


  万科已经相继成立了星商汇、万科云城、万科云、浪花试水产业地产。具体的单个城市而言,上海已经拥有6个产业园,打造的星商汇平台已经落地并发展迅速。上海万科提供的数据显示,去年星商汇有400名会员,今年则提高到800名,万科客户基础约2000~3000家公司,其中有50%是回头客。


  严跃进表示,如果万科物业一个业务板块可以通过上市实现估值800亿元。万科同样有能力将正在培育的产业地产、商业地产、长租公寓等业务上市,进展顺利的话,在短时间内再创一个万科不是不可能。



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