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大连

海南

Jun 13, 2019 10:22:42 AM  精品楼盘网网友: 马先生

Q我作为一名开发商,我开发的楼盘遭到了业主的投诉,该业主房屋墙面出现了多处裂缝。因此我找到检测机构检测,检测报告显示,墙面裂缝是因为施工单位主体结构方面的原因导致。于是我找到施工单位,施工单位以该工程已经通过竣工验收并且《房屋建筑工程质量保修书》中约定的保修期已经过了,因此拒绝承担赔偿责任。所以这次我来咨询,想问问施工单位这种主张是正确的吗?

A建筑工程质量保修责任和瑕疵担保责任是两个不同的概念。 《房屋建筑工程质量保修办法》第三条规定:“本办法所称房屋建筑工程质量保修,是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷,予以修复。本办法所称质量缺陷,是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。” 马先生提到的施工单位签订的《房屋建筑工程质量保修书》,是根据建设行政管理部门的规定,由施工单位在交付工程时,针对房屋质量向建设单位作出承诺保证的书面文件。施工单位因此应当在规定的保修期内,承担建筑工程质量保修责任。 《合同法》第九章第一百五十三条:“出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的,交付的标的物应当符合该说明的质量要求。”也就是说,瑕疵担保责任是对标的物的瑕疵承担的担保责任,责任形式有修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等。 两者的区别在于,建筑工程保修责任针对的质量问题是工程竣工验收后保修期内出现的,瑕疵担保责任针对的质量问题是在工程交付之前已经存在的。 本次事件中,工程已经通过竣工验收,并且《房屋建筑工程质量保修书》中约定的保修期已经经过,因此,建筑单位不承担建筑工程质量保修责任。但是,并不意味着建筑单位不承担瑕疵担保责任。 《合同法》第一百五十五条规定:“出卖人交付的标的物不符合质量要求的,买受人可以依照本法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。”《合同法》第一百一十一条规定:“质量不符合约定的,应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,受损害方根据标的的性质以及损失的大小,可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。” 因此,开发商马先生可以要求建筑单位承担相应的违约责任。

Jun 13, 2019 10:15:43 AM  精品楼盘网网友: 李先生

Q我当时其因购房资格的限制,与自己的朋友吴某之间达成协议,协议约定本人以吴某的名义购买房屋,将房屋登记在吴某名下,房屋权益实际由我本人所有。后吴某未经我的同意,将该房屋转卖给他人。因此我想知道,其与吴某签订的协议是否有效?吴某与第三人之间的房屋买卖合同是否有效?

A在实践中,由于购房资格限制、逃避债务、获取贷款等原因,买卖双方约定,一方以他人名义购买房屋,将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益的情形十分常见。这种情况,只要是不存在《合同法》第52条规定的:“(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”情形,应属有效,当事人应当根据约定履行。 登记人未经借名人同意将登记在其名下的房屋擅自转让给他人,由于在不动产领域,不动产登记簿上的登记人为房屋所有权人,即登记人对该房屋具有处分权,其对外转让房屋的行为不属于《合同法》规定的无权处分的行为。且登记人与第三人之前不存在《合同法》第52条所规定的合同无效情形,他们之间的合同应属有效。 这个事件中,李先生您与吴某之间的借名买房协议不存在《合同法》第52条规定的情形,协议是有效的。同时,因为房屋登记在吴某名下,吴某为房屋的所有权人,其处分房屋的行为属有权处分。所以在吴某与第三人之间签订的房屋买卖合同不存在《合同法》规定无效的情形下,应属有效。在这种情况下,李先生您有权向法院提起诉讼,要求吴某赔偿相应的损失。

Jun 12, 2019 3:17:44 PM  精品楼盘网网友: 曹先生

Q您好,我有个问题想咨询,事情是这样的,我们小区建筑质量不是很好,经常发生主体部分或者业主室内的设备设施部分坏掉的问题。物业公司只是维修公共部分,业主室内部分物业公司说与他们无关。因此我想问,如何划分物业公司与业主之间的维修责任?

A曹先生您好:业主作为房屋的所有权人,应当对其所有的物业承担维修养护的责任。房屋的室内部分由业主进行维修。房屋共用部分和共用的设施设备,包括房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、共用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、共用天线和消防设施等房屋主体共用设施,由物业管理公司组织定期维护。业主按照国家有关规定缴纳专项维修资金。 业主可以自行维修和养护其自用部分和自用设备,也可以委托物业管理公司或者其他专业维修人员代修。由于物业拒不履行维修责任,致使房屋及附属设施已经或者可能危害毗邻房屋安全及公共安全,造成损失的,应当赔偿损失,人为造成共同设施损坏的,由损坏者修复。 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等相关管线和设备,按照《物业管理条例》第52条规定,由相关单位负责维修和养护。水电等费用向最终用户收取,物业管理企业代收费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。 因此,曹先生您可以根据上述的责任划分来区分其自己的责任与物业管理公司的责任。

Jun 11, 2019 3:03:13 PM  精品楼盘网网友: 赵女士

Q   我居住在旅顺,2015年7月10日,将在沙河口一套房屋出租给钟某。2016年7月10日租赁到期后,我去出租的房屋收房时,发现钟某将房屋的墙壁粉刷成灰色,并且将次卧室的木地板换成了瓷砖。于是我要求钟某将房屋恢复原来的模样,但钟某认为他的装修增加了房屋的价值,并要求我支付装修费用。我该怎么办?

A赵女士您好: 随着生活水平的提高和人们对生活质量的要求,在房屋租赁市场,承租人对装饰装修要求越来越高,装饰装修价值越来越大。在出租人和承租人就房屋租赁产生纠纷时,双方往往对于装饰装修物争议特别大。 在处理装饰装修物问题时,首先应当确定装饰装修是否经过出租人的同意。 根据《合同法》第223条第2款规定:“承租人未经出租人同意,对租赁物进行改善或者增设他物的,出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”《房屋租赁合同解释》第13条规定:“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用,由承租人承担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的,人民法院应予支持。”根据以上规定,如果承租人在未经出租人同意的情况下,擅自对房屋进行装饰装修,属于恶意装修,构成侵权行为。对于装修费用,出租人不仅不予补偿,承租人还应将添附的附属物拆除,恢复房屋原状。此过程中给出租人造成损失,承租人应当予以赔偿。如果增添物不能拆除,房屋不能恢复原状或者拆除后恢复原状费用巨大的,造成浪费的,经双方协商,出租人可以折价补偿承租人合理的费用。 对于经过出租人同意的装饰装修物,既要求区分装饰装修物是否形成附合,也要考虑房屋租赁合同期限是否届满。对于未形成附合的装饰装修物,无论租赁合同期限是否届满,承租人作为所有权人享有处分权。承租人可以拆除取回装饰装修物,但承租人拆除时不以出租人同意为必要要件。另外,是否拆除取回装饰装修物承租人也有选择权,而不是必须拆除,如果承租人选择不拆除装饰装修物,也不能要求出租人折价补偿,但是出租人同意的除外。 根据上述法律规定,钟某未经赵女士您的同意,对租赁的房屋进行装修。给房屋墙壁粉刷涂料,给地板铺的瓷砖属于房屋不可分割的一部分。所以赵女士您有权要求钟某将添附的附属物拆除,恢复房屋原状。并且钟某无权要求您补偿装修费用。如果在拆除附属物时,给您造成损失的,钟某还应当予以补偿。

Jun 10, 2019 4:52:32 PM  精品楼盘网网友: 吴女士

Q我购买某开发商楼盘的房子,合同约定两年半内办理产权,否则缴纳违约金,但是目前,已经超过两年半了,仍然未能办理产权。我向开发商询问未办理产权原因,开发商也没有给出明确的理由。所以我应当如何维护自己的权利?

A根据《房屋登记办法》第三十条规定,因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的,应当提交下列材料:(一)登记申请书;(二)申请人身份证明;(三)建设用地使用权证明;(四)建设工程符合规划的证明;(五)房屋已竣工的证明;(六)房屋测绘报告;(七)其他必要材料。商品房由开发商办理初始登记后,购房人才能办理分户登记,也就是办理商品房所有权证。开发商在初始登记阶段后,承担办理分户登记的协办义务,包括开发商应提供“五证”(国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程使用许可证、商品房预售或销售许可证)、《房屋建筑工程验收备案表》、房屋面积实测报告、为购房人开具结算发票等。 不能办理产权证可能的原因主要有以下几种: 一是该项目在当地未经立项批准; 二是开发商在销售房屋时五证不全,五证中缺少任何一证都不能办理产权证; 三是开发商超建违建或私改房屋的使用属性 四是土地或房屋未解除抵押 五是开发商未缴纳相关税费 六是购房者未及时提供应交的材料 七是政策原因或不可抗力 这当中原因一到五是开发商的原因,根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定,由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任,合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 因此,开发商在合同约定的两年半时间内,未给吴女士办理产权登记的,已经构成违约,应当承担相应的违约金。吴女士有权要求开发商继续履行办理权属证书的义务,并要求其支付违约金直到其履行该义务为止。

Jun 5, 2019 2:00:08 PM  精品楼盘网网友: 王女士

Q   律师您好,一年前我在开发商处购买了一套住房,现在开发商通知我收房,我想问一下在收房的时候我应该注意点什么?

A王女士您好,你提的问题我已看过,现给予回复。 对于所有的购房者来说,房屋的交付应当满足以下条件: 第一,房屋需经过验收合格。《城市房地产管理法》第27条“房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用”。 第二,具备《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《城市房地产开发经营管理条例》第31条“房地产开发企业应当在商品房交付使用时,向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地开发企业应当按照住宅质量保证书的约定,承担商品房保险责任。” 第三,房屋的配套基础设施具备交付的条件。商品房销售管理办法》第7条,其中,第6项“供水、供热、燃气、供电、通讯等配套设施具备交付的条件,其他的配套设施具备交付使用的条件或者已经确定施工进度和交付日期”。 所以,根据上述的条件,王女士您在收房的时候首先应当注意房屋是否达到了合同约定的验收标准,其次要看开发商是否给您出示了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》这两书,还有房屋配套的基础设施是否满足了交付的条件。在这几项都没有问题的情况下您可以收房。

Jun 4, 2019 9:10:31 AM  精品楼盘网网友: 赵先生

Q律师您好:我的小区是老房子,但这几年的暖气一直不热,因为这样今年有的住户就没有交取暖费,供热公司在没有任何通知的情况下掐断了供暖管线。我想问供热公司有无权利断热。

A根据《大连市供热用热条例》,供热单位不得擅自推迟、中断或者提前停止供热。供热单位推迟、中断或者提前停止供热超过十二小时不足二十四小时的,按照停止供热一天计算向用户退回用热费用。对于未在规定时间内交纳用热费用的,供热单位应当书面催告,经书面催告仍不交纳的,可以在未交纳的用热费用的供热用热期停止供热。 供热公司无权擅自停止供热,即使欠缴取暖费的也应先书面催告,赵先生你遇到的情况,可以先与供热公司协商解决,温度不达标可以要求供热公司进行测温,看温度是否达标,如果不达标可以要求供热公司退还部分取暖费。但是如果坚持不交取暖费供热公司在履行必要的催告义务后是可以停止供热的,而且还可以要求你支付违约金。

May 31, 2019 1:19:18 PM  精品楼盘网网友: 刘先生

Q    我于2014年10月在西安路附近看中了一处商品房,总价款102万元,当时就签订了认购书,付了诚意金5万元。但是最近这几月来我有点担心因为《不动产登记暂行条例》在2015年3月1日正式实施了,这个条例的实施会不会导致房价下跌,而且我已经有了一套住房,再买这套房以后会不会被收取房产税,这一系列的问题让我焦头烂额,我现在想问能否要求开发商退回已经交付的5万元诚意金。

A2015年《不动产登记暂行条例》的出台让很多购房者对于楼市的前景产生了担忧,由此引发一批退房和违约的情况出现,对于这种情况消费者一方面要理智看待《条例》的影响,另一方面要充分认识到退房和违约的法律风险。 认购书虽然不能等同于商品房买卖合同,在法律上认定为预约,虽然关于违反认购书应如何承担责任各地法院认识不一,前几年是开发商违反认购书不签正式商品房买卖合同的很多,现在出现购房人违反认购书,开发商能否要求购房人按原约定的价格签订正式的商品房买卖合同,购房人不履行认购书有权要回诚意金或定金吗,开发商能否要求购房人赔偿损失。 因此我们律师认为,从实际情况看如果购房人不同意按认购书约定的价格签正式商品房买卖合同,人民法院不宜直接判决购房人强制履行签订合同的义务,因为即使判决了,如果购房人不履行义务,人民法院很难强制执行。 如果购房人违反认购书约定的义务,不签订正式的商品房买卖合同,则无权要求开发商返还诚意金或定金,根椐最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定,出卖人通过认购书、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同的,应当按照法律关于定金的规定处理。 那么对于刘先生这种情况能不能认定成国家政策发生重大变更而要求退房呢,最高人民法院《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》指出,对于买受人请求解除商品房合同纠纷案件,要严格依法审查,对不符合解除条件的不能解除;要引导当事人理性面对市场经营风险,共同维护诚信的市场交易秩序。 刘先生提到的情况属于正常的商业风险,《条例》的出台并不必然导致房价下跌,并且《条例》中并不存在会导致合同无法履行的情况,所以不能构成情势变更,不能要求返还诚意金。

May 30, 2019 11:43:35 AM  精品楼盘网网友: 林先生

Q    我家的房屋是学区房,比周边非学区房贵三四千一平,5月份一个人买我的房,总房款近100万元,为了怕双方有违约反悔,买方交定金30万元,谁违约都要承担违约责任,现在买方孩子不在这个学区上学了,他就提出房价太高,我欺诈他,因此不要房,让我退定金,现在我想咨询一下:我可不可以不退定金?我是不是欺诈?

A林先生你好,关于这件事情有以下几点建议: 1、房屋价格是房屋买卖合同的重要条款,也是当事人考察的重要事项,是合同磋商的最重要的内容,价格包括地段、房龄、区位等各种因素,当然包括学区因素,因为卖方为此也需要付出更多代价,即使卖方享受了政策红利,但并不违法; 2、如果在买卖过程中,卖方没有违反法律、行政法规的强制性规定,没有欺诈、胁迫、乘人之危、显失公平的情况,则不能认定合同可撤销或无效。 3、学区房价格高于周边非学区房很多,或者高于同地段的学区房很多,均属于正常市场行为,不能认为无效。 4、在本次事件中,买方不买该房屋,属单方违约行为,应当承担违约责任,按定金罚则,交付定金的一方违约,无权要求返还定金。 5、但在本次事件中,交付定金数额有法律规定,该数额超出法律规定数额。总房款100万元,根椐法律规定,定金不能超过总房款的20%,超过部分无效。因此买方只需要支付20万元定金,余下10万应当予以返还。

May 29, 2019 2:04:22 PM  精品楼盘网网友: 刘女士

Q     律师你好:我们夫妻俩都是做生意的,收入相当可观,现在已经有两处房子,夫妻名下各一处,但我总想着做生意有赔有赚的,万一哪天赔了,我的儿子怎么办,他才六岁,于是我们就想给孩子买处房子,落在孩子名下,但对于能否给孩子买房子、如何办理手续、有没有风险我们夫妻并不清楚,希望律师可以解答一下。

A刘女士你好: 父母为未成年子女购房,是对子女的赠与,具有法律效力。根据《民法通则》规定:不满10周岁的未成年人是无民事行为能力的人,由他的法定代理人代理民事活动;10周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人;16周岁以上不满18周岁的公民,以自己的劳动收入为主要生活来源的,视为完全民事行为能力人;18周岁以上的公民是成年人,具有完全民事行为能力。未成年人购买房屋,必须要由指定的监护人代理,但产权证可以写未成年人的名字。给未成年人购买商品房时,需首先办理监护人公证,证明监护人的身份,如果是父母双方,要指定一方。此外,在购房合同上需同时写上未成年人和指定监护人的名字,购房发票上只写明未成年人名字即可。 办理产权时,需提交指定监护人的公证书、指定监护人的法定身份证明、代办申请、上述购房合同和购房发票、未成年人的法定身份证明或户口。在交完办理产权的各项费用之后,产权证上就可以写上未成年人的名字了。

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