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大连

海南

Mar 24, 2017 10:26:04 AM  精品楼盘网网友: 谷女士

Q律师您好!我有个问题想问一下,我购买了一套房屋,2015年12月房屋交房。我去收房时发现,单元门口的道路还没有修好,车库门口铺满了建筑垃圾,车辆根本不能进入。但是当时签订的房屋买卖合同约定“房屋交付时,小区道路完好。”我觉得小区道路没有完工,于是拒绝收房。开发商一直催促我收房,说道路上的建筑垃圾并不是开发商堆放的,是施工单位堆放的。我想问一下我有没有权利拒绝收房?

A《商品房销售管理办法》第三十条规定:“房地产企业应当按照合同约定,将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的,房地产开发企业应当承担违约责任。” 本案中,商品房买卖合同约定:“房屋交付时,小区道路完好。”谷女士收房时,小区道路没有完工,并且道路上堆放有建筑垃圾,这与合同约定不符。导致影响谷女士对于房屋的正常居住和使用。如果这种妨害构成对谷女士房屋使用严重影响,导致合同目的无法实现的,谷女士有权拒绝接收房屋。并且根据《商品房销售管理办法》第三十条的规定,要求房地产企业承担违约责任。 施工单位并不是案涉房屋买卖合同的当事人,该房屋质量瑕疵是否由施工单位造成,并不影响房地产开发企业根据房屋买卖合同应当承担的违约责任。

Mar 24, 2017 10:09:39 AM  精品楼盘网网友: 朱先生

Q我家是12年入住的,去年开始房屋出现了屋顶漏水,厨房墙面受潮出现大片长毛现象。我现在怀疑是我家的防水层和防寒层失效。后来我要求开发商保修,开发商说已经将房屋维修委托给了物业,现在开发商不承担保修义务了,让我去找物业保修。物业公司又说我家去年的物业费一直没有交齐,因此物业并不能承担保修义务。他们这种踢皮球的行为让我很困扰,我该怎么办?

A本案中有三个法律关系,第一个是开发商与朱先生之间的房屋买卖法律关系,第二个是物业与朱先生之间的物业服务法律关系,以及开发商与物业之间的委托关系。 首先,像上一个案例所述,在商品房买卖合同订立生效后,开发商便有瑕疵担保的义务,这是法定的义务。开发商所承担的瑕疵担保义务与开发商委托物业承担的出售房屋的保修义务是性质完全不同的两个义务,并且物业服务企业也不可能解决房屋本身存在的质量缺陷。开发商并不能以将保修业务委托给物业服务企业来对抗自己的保修义务。 其次,按照《合同法》第六十七条的规定,当事人互负债务,有先后履行顺序,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝相应的履行要求。 在法律上,《合同法》第六十七条所说的权利是先履行抗辩权,也就是说有先后两个权利,先权利人可以用自己的权利未得到履行对抗后权利人的履行要求。先履行抗辩权行驶的基础是两个权利在同一法律关系中。在本案中,物业公司用朱先生应当先缴纳物业费来对抗朱先生提出的保修要求,似乎是在履行先履行抗辩权,但缴纳物业费与保修是在完全不同的两个法律关系中,物业公司并不能以此对抗。 朱先生仍然有权请求开发商承担保修义务,如果开发商仍然不予保修朱先生可以自行维修,诉诸法院。

Mar 24, 2017 10:06:34 AM  精品楼盘网网友: 关女士

Q律师好!我家在旅顺,在2015年在沙河口区给儿子购买了结婚使用的婚房。因为路途比较遥远,在购买房屋后一直没有去新房查验房屋。2016年10月,我和我儿子去收房的时候,我儿子发现在房屋厕所和阳台的墙面上发现了四处大小不同的裂痕。目前如何我们该怎么办呀?

A房屋质量瑕疵问题分为两种,一种为比较明显的质量瑕疵;第二种为隐蔽质量瑕疵。就第一种房屋质量瑕疵,买受人在接受房屋时,要对房屋质量进行必要的检验,最高人民法院的观点是,只要是在对房屋质量进行必要的检验能发现的瑕疵就属于明显的瑕疵。第二种房屋质量瑕疵,需要专门鉴定或者在房屋使用过程中发现。 本案中关女士购买的房屋,在收房时发现墙壁上的裂缝可以认为是比较明显的质量瑕疵。 合同成立生效后,购房者有权取得符合合同规定质量的房屋,开发商有瑕疵担保义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定:“因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 ” 本案中,关女士的房屋处于保修期内,关女士首先可以要求开发商承担保修责任。如果开发商拒绝承担保修责任,关女士自行或者委托第三人修复,这笔费用可以请求开发商承担。如果房屋的裂痕已经严重影响正常居住使用了,关女士可以请求解除合同同时要求开发商赔偿损失。

Dec 19, 2016 3:57:26 PM  精品楼盘网网友: 李女士

Q我与丈夫结婚之前,我丈夫承租了其单位的公房,现在我们结婚十二年了。目前,我准备与丈夫离婚,双方协商一致,孩子归我抚养。我想问一下,我是否有权利继续承租其丈夫单位的公房?如果我承租了该公房是否需要给我丈夫经济补偿?

A根据最高人民法院《关于审理离婚案件中公房的使用、承租若干问题的解答》规定,二、问:夫妻共同居住的公房,在什么情况下,离婚双方均可承租?答:夫妻共同居住的公房,具有下列情形之一的,离婚后,双方均可承租:(一)婚前由一方承租的公房,存续五年以上的;(二)婚前一方承租的本单位的房屋,离婚时,双方均为本单位职工的;(三)一方婚前借款投资建房取得的公房承租权,婚后夫妻共同偿还借款的;(四)婚后一方或双方申请取得公房承租权的;(五)婚前一方承租的公房,婚后因该承租房屋拆迁取得房屋承租权的;(六)夫妻双方单位投资联建或者联合购置的共有房屋的;(七)一方将其承租的本单位的房屋,交回本单位或者交给另一方单位后,另一方单位另给调换房屋的;(八)婚前双方均租有公房,婚后合并调换房屋的;(九)其他应当认定为夫妻双方均可承租的情形。 本案中,公房虽是李女士丈夫在婚前承租的,但是双方结婚已经十二年,属于婚姻关系存续五年以上的情形。因此,李女士与其丈夫均有权承租该公房。

Dec 19, 2016 3:57:07 PM  精品楼盘网网友: 汪女士

Q2005年我与丈夫登记结婚,在结婚之前,丈夫自己掏钱购买了一套商品房,在结婚前已经结清房款,房产证上也是登记的我其丈夫的名字。婚后,双方共同对该房屋进行装修。现在我准备与其丈夫离婚,我想问一下,该房屋是否属于夫妻共同财产,我有没有权利请求分割该房屋?

A根据《婚姻法》第18条:“有下列情形之一的,为夫妻一方的财产:(一)一方的婚前财产;(二)一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用;(三)遗嘱或者赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产;(四)一方专用的生活用品;(五)其他应当归一方的财产。” 本案中,汪女士丈夫结婚之前已经购买了该房屋,婚前已经结清房款,取得房产证,且登记在其丈夫名下,可以认定该房屋为汪女士丈夫婚前个人财产。 《婚姻法司法解释(一)》第19条规定:“婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产,不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。” 虽然本案中,汪女士与其丈夫结婚,但是并不导致汪女士丈夫婚前的个人财产转变为夫妻共同财产,汪女士无权请求分割。但是,婚后双方对该房屋进行装修,离婚时因该装修而导致的房屋增值部分,汪女士丈夫应当对汪女士进行补偿。

Dec 19, 2016 3:56:31 PM  精品楼盘网网友: 王女士

Q们小区的物业几乎是形同虚设,什么都不管。但是物业费每年还正常收。我们业主找他们去解决问题的时候,物业公司都是以物业内容约定不明推脱。在这种情况下我们业主该怎么办?

A这种情况下要根据相关法律规定和双方约定确定物业服务的内容。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中规定了“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应当予以支持。” 物业服务企业承担义务的依据范围,不仅限于物业服务合同中的明示条款,法律、法规规定、相关行业规范,还包括物业服务企业公开做出的服务承诺及制定的服务细则。 因此,服务企业应当承担的义务主要是对房屋及配套的设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序。本案中物业公司拒绝承担其物业服务的义务是不合理的。王女士可以与物业公司协商,或者向法院请求维护其权利。

Dec 19, 2016 3:55:46 PM  精品楼盘网网友: 王先生

Q我与妻子平时工作忙的不可开交,看到很多精装修楼盘的样板间很好,就决定买精装修的房子,免去装修、购置家具的时间。但入住后仔细一看,装修材料、家具、家用电器并不像开发商承诺的“纯天然、实木、无污染、豪华、高档次”,很多电器是一些小厂生产,我想了解能不能追究开发商的欺骗责任?

A在本案中,双方未将装修材料、家具、家用电器具体材质、厂家、等级、品牌、型号等写入合同,而是使用了一些模糊词语,如“高档、豪华、名牌”等一些无法认定标准的词汇,根椐现有证据无法追究开发商的违约责任。建议购房者购买精装修房时注意以下两点:一是应当是合同中详细写明装修标准,如地板用实木,品牌、规格、型号、等级等均应写清楚,赠送的热水器应写明厂名、厂址、品牌等。二是购房者签订合同时,不要使用“高档装修、豪华装饰、进口设备”等模糊词语,这些语言根本没有标准,发生纠纷无法举证。开发商提供了样板间的,购房者在签订合同时可以写明“不能低于样板间的装修标准”。

Nov 7, 2016 10:43:25 AM  精品楼盘网网友: 吴女士

Q我已经从吉林老家的工作岗位退休了,女儿在大连已经成家立业工作多年,女儿在大连已经有了一套产权房,我退休后也想在大连市内四区购买一套产权房,但因为没有在大连一年以上纳税证明或缴纳社会保险的证明,无法购买产权房,我想以女儿的名义购房,女儿已经结婚,所购房屋属于夫妻共同财产,我又担心以后女儿女婿婚姻出现变故,我想问一下能不能同女儿女婿签订一份协议,约定只是以他们名义购房,房屋所有权归我所有?

A父母子女之间、亲属之间以他人名义购房的情况很多,发生纠纷的情况很多。纠纷分为两种类型,一种是登记产权人(名义产权人,下同)与第三人之间的纠纷,第二类为登记产权人与出资人之间的纠纷。 对于登记产权人与第三人之间的纠纷,如果登记产权人未经出资人同意将房屋卖给第三,第三人善意取得且支付合理的房价,已经办理了产权过户手续的,应当保护善意第三人的利益,应当承认第三人取得了房屋所有权,至于登记产权人与出资人之间的纠纷与第三人无关。 根椐《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。” 对于登记产权人与出资人之间的纠纷,最突出的是确认房屋所有权人的纠纷。我们倾向性意见为:登记产权人与出资人之间的协议应当认定有效,如果双方对于谁是产权人发生争议,出资人可以申请人民法院或仲裁机构确认其为房屋实际所有权人,如果将出资人认定为实际产权人,出资人有权要求登记产权人办理产权过户。 因此,您可以与您女儿女婿签订协议,今后发生争议可以请求人民法院进行确认。

Nov 7, 2016 10:42:21 AM  精品楼盘网网友: 赵先生

Q我在婚前付首付款及按揭贷款购买二处商品房,婚后还了部分按揭贷款,婚后办理产权证时登记在夫妻双方名下,现在我和我的妻子要办理离婚手续,我想问,这两处房屋是夫妻共同财产吗?

A您好!最高法关于适用婚姻法若干问题解释(三)第第十条,夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。 赵先生的情况是,婚后办理产权时登记在夫妻双方名下,并非登记在赵先生一方名下,因此不能依据婚姻法司法解释三认定为一方个人财产,应当视为婚姻关系存续期间双方对财产的重新约定,应当视为夫妻共同财产,但离婚需要区分婚前付款还贷与婚姻还贷的比例问题。

Nov 7, 2016 10:41:47 AM  精品楼盘网网友: 李女士

Q律师您好!我是外地人,前一段时间通过中介购买二手房,当时中介的人介绍了一个人,花两万多元办了缴纳一年社保的手续,具备购房资格了,因各种原因合同不能履行了,中介公司同意退还中介费15000元,但我想问,我的社保损失两万多元怎么办?

A您好!根椐相关政策及最高人民法院的审判指导意见,对因国家宏观调控政策变化引发的居间报酬纠纷应加以重视。房屋买卖双方确因中介机构的居间行为订立合同的,除合同另有约定外,一方当事人以宏观调控政策调整无法继续履行合同为由,请求解除居间合同并要求返还已支付的居间报酬的,原则上不予支持。但约定的居间报酬确实过高,当事人请求适当酌减的,人民法院可以根据案件具体情况,根据公平原则处理。 对于中介机构故意隐瞒真实情况、违规操作,恶意促成买卖双方交易,导致房屋买卖合同无法履行,严重损害委托人利益的,中介机构请求委托人支付居间报酬的,不予支持;委托人请求中介机构赔偿损失的,应当根据当事人的过错程度处理。 本案中,李女士为了规避国家房地产调控政策,采取非法的手段获得购房资格,其行为具有违法性,中介公司也有过错,但其损失主要还在购房人,且社保缴纳后无法定理由不得要求退还,因此其损失由应其本人承担大部分责任。

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