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大连

海南

Feb 7, 2021 3:40:01 PM  精品楼盘网网友: 朱先生

Q我家是12年入住的,去年开始房屋出现了屋顶漏水,厨房墙面受潮出现大片长毛现象。我怀疑我们家的防水层和防寒层失效,于是找到了开发商,要求开发商保修,开发商说已经将房屋维修委托给了物业,现在开发商不承担保修义务了,让我去找物业保修。我找到物业,物业公司说我家去年的物业费一直没有交齐,因此物业并不能承担保修义务。我现在投诉无门,请教律师,开发商和物业的说法是正确的吗?

A本案中有三个法律关系,第一个是开发商与朱先生之间的房屋买卖法律关系,第二个是物业与朱先生之间的物业服务法律关系,以及开发商与物业之间的委托关系。 首先,在商品房买卖合同订立生效后,开发商便有瑕疵担保的义务,这是法定的义务。开发商所承担的瑕疵担保义务与开发商委托物业承担的出售房屋的保修义务是性质完全不同的两个义务,并且物业服务企业也不可能解决房屋本身存在的质量缺陷。开发商并不能以将保修业务委托给物业服务企业来对抗自己的保修义务。 其次,按照《合同法》第六十七条的规定,当事人互负债务,有先后履行顺序,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝相应的履行要求。 在法律上,《合同法》第六十七条所说的权利是先履行抗辩权,也就是说有先后两个权利,先权利人可以用自己的权利未得到履行对抗后权利人的履行要求。先履行抗辩权行驶的基础是两个权利在同一法律关系中。在本案中,物业公司用朱先生应当先缴纳物业费来对抗朱先生提出的保修要求,似乎是在履行先履行抗辩权,但缴纳物业费与保修是在完全不同的两个法律关系中,物业公司并不能以此对抗。 朱先生仍然有权请求开发商承担保修义务,如果开发商仍然不予保修朱先生可以自行维修,并要求开发商负担维修费用。

Feb 7, 2021 3:38:54 PM  精品楼盘网网友: 赵女士

Q我的公公婆婆在营城子有一套200多平的房子,公公婆婆去世之后留下了这套房子。然而我的老伴儿已经去世两年多了,老伴儿的兄弟姐妹因为这个原因在分房子的时候就把我排除在外。那么,他们的做法合理吗?这个问题到底应该怎么解决呢?我是否可以拿到属于自己的那一份呢?

A首先,他们的做法是不合理的。我国《继承法》第十条规定:遗产继承开始后,由第一顺序继承人继承:即配偶、子女、父母。没有第一顺序继承人继承的,由第二顺序继承人继承,即兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。 在赵女士这个问题中,存在两个继承关系,第一个继承关系是赵女士公公婆婆去世后,他们的遗产由赵女士的丈夫及其丈夫的兄弟姐妹继承。当时他们虽然未对遗产进行实际分割,但赵女士丈夫依然享有其中对应的份额。第二个继承关系是赵女士丈夫死后,其遗产由赵女士及其子女享有。也就是说赵女士丈夫在第一个继承关系中继承的遗产份额由赵女士及其子女继承。其丈夫的兄弟姐妹在分房子时将赵女士排除在外是不合理的。赵女士可以向法院提起诉讼要求分割这部分遗产。

Feb 1, 2021 3:12:43 PM  精品楼盘网网友: 赵先生

Q我居住在沙河口区某小区,我们小区的物业几乎是形同虚设,什么都不管。但是物业费每年还正常收。业主找他们去解决问题的时候,物业公司都是以物业内容约定不明推脱。我想问,在这种情况下业主该怎么办?

A这种情况下要根据相关法律规定和双方约定确定物业服务的内容。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中规定了“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应当予以支持。” 物业服务企业承担义务的依据范围,不仅限于物业服务合同中的明示条款,、法律、法规规定、相关行业规范,还包括物业服务企业公开做出的服务承诺及制定的服务细则。 因此,服务企业应当承担的义务主要是对房屋及配套的设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序。本案中物业公司拒绝承担其物业服务的义务是不合理的。

Feb 1, 2021 3:11:46 PM  精品楼盘网网友: 王女士

Q2016年4月19日,我与李某签订了房屋买卖合同,将位于第五郡的一套房屋卖给了李某。2016年5月份李某入住。2016年8月18日,我与其签订了所有权登记转让手续。之后,李某通知我,让我缴纳5月至8月18日的小区物业费,原因是在这期间双方并未办理所有权登记转让手续,所有权人仍然是我,所以应当由我承担这期间的物业费。我想问一下,李某这种请求是合理的吗?

A您好!司法实务中经常有买受人购买了专有部分再进行转让的情形。一般分为以下三种情况:第一种,买受人购买专有部分后尚未办理所有权登记,但已经向相对人转移占有;第二种,买受人购买专有部分并办理所有权登记转让该专有部分,并向其相对人转移占有;第三种,买受人购买专有部分并办理所有权登记专有该专有部分,但是未向相对人转移占有。 按照最高人民法院的意见。就第一种情况,《建筑物区分所有权解释》第1条第2款规定“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为物权法第六章所称的业主”,因此,在这种情况下,专有部分合法占有人为业主。 就第二种情况,在双方对业主身份产生争议的情况下,应当认定登记所有权人为业主。 就第三种情况,在出卖人仍然占有房屋但已为买受人办理房屋所有权转让登记手续的情况下,应当认定登记所有权人为业主。 所以,王女士的这种情况是属于第一种情形,根据《建筑物区分所有权解释》第1条第2款的规定,应当认定专有部分合法占有人为业主。即应当由占有人即买受人李某缴纳这段时间的物业费。

Jan 8, 2021 4:07:32 PM  精品楼盘网网友: 林先生

Q我们小区的房子存在以下问题:1、当时样板间没有消防通道,现在18楼以上在北卧室都有一个消防通道,挡光非常严重,我们能要求赔偿吗?2、各个房间地面高度不一,相差5厘米,能要求开发商赔偿吗? 

A一、关于消防通道挡光问题。我们认为应当区分以下几种情况: 1、该消防通道是否经过规划、消防部分批准及验收。如果未经上述部门批准及验收,由开发商违反相关规划及消防法规,不但应当由行政部门予以行政处罚,而且应当对业主承担民事赔偿责任; 2、如果该消防通道经过规划、消防部门批准及验收,由应区分开发商在销售时是否将该消防通道的情况向业主明确说明,如果已经明确说明则不承担任何责任;如果业主有证据能证明开发商故意隐瞒该消防通道挡光的情况,造成业主北卧室挡光的,则业主可以房屋不符合交付条件为由,要求开发商承担一定的责任。我们认为根椐大连挡日照处理规定,上述情况还不能认定为挡日照而要求赔偿,挡日照是要求南向起居室,并未规定北向起居室挡光的问题。但业主很难收集到开发商故意隐瞒的证据。 二、地面不平的问题。很明确房屋交付不符合合同约定及相应的标准,开发商应当予以修复,或者业主自行修复,由开发商承担相应的费用。

Jan 8, 2021 4:04:59 PM  精品楼盘网网友: 李先生

Q我购买了一套商品房,目前已经晚交房一年多,约定的违约金是已付购房款的日万分之五,已付购房款115万元,计算违约金有7万多元,开发商讲即使赔偿违约金也只同意按照同地段同类房屋租金标准赔偿违约金,只有不到2万元,这样赔偿合法吗?

A最高人民法院《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》指出,对于房地产开发商确因资金暂时困难未按时交付房屋的,要多做双方当事人的调解工作,确无调解可能的案件,可以根据案件的具体情况,依法合理调整违约金数额,公平解决违约责任问题,可以在实际损失的基础上上浮30%判决开发商承担违约责任。 在逾期交房的情况下,购房者通过租用同地段同类型的房屋,亦可以实现其对房屋占有、使用、收益之目的,同地段同类房屋租金标准与购房者可能遭受的损失存在一种最大程度上的相似性,因此,如果开发商主张逾期交房给购房者造成的损失相当于同地段同类房屋的租金,并请求将同地段同类房屋租金作为认定购房者损失大小的依据,人民法院可以对违约金进行调整,根椐法律规定,在上述租金标准的基础上,人民法院应当上浮30%判决开发商支付违约金。因此,开发商应当在同地段同类房屋租金的基础上,上浮30%作为开发商支付的违约金。

Jan 8, 2021 4:04:10 PM  精品楼盘网网友: 吴女士

Q我购买某楼盘的房子,合同约定两年半内办理产权,否则缴纳违约金,但是目前,已经超过两年半了,仍然未能办理产权。我向开发商处询问未办理产权原因,开发商也没有给出明确的理由。目前我应当如何维护自己的权利?

A根据《房屋登记办法》第三十条规定,因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的,应当提交下列材料:(一)登记申请书;(二)申请人身份证明;(三)建设用地使用权证明;(四)建设工程符合规划的证明;(五)房屋已竣工的证明;(六)房屋测绘报告;(七)其他必要材料。商品房由开发商办理初始登记后,购房人才能办理分户登记,也就是办理商品房所有权证。开发商在初始登记阶段后,承担办理分户登记的协办义务,包括开发商应提供“五证”(国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程使用许可证、商品房预售或销售许可证)、《房屋建筑工程验收备案表》、房屋面积实测报告、为购房人开具结算发票等。 根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定,由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 因此,开发商在合同约定的两年半时间内,未给吴女士办理产权登记的,已经构成违约,应当承担相应的违约金。吴女士有权要求开发商继续履行办理权属证书的义务,并要求其支付违约金直到其履行该义务为止。

Dec 30, 2020 3:44:56 PM  精品楼盘网网友: 黄先生

Q金州新区已入住房屋,土地性质为工业用地;房屋用途为配套公寓。已办理红色国有产权证,为何这个房屋不能够二次交易呢?银行按揭贷款,水电气均按照居民收取。要想二次交易要么不交很大一比土地出(转)让金,要么整体出售。单个人不允许买卖。问题的原因在哪儿?

A1、这种在工业园区内的、看似“公寓式住宅”,实为“公寓式办公房”的房屋,最好不要购买。第一,此房屋的土地性质为工业用地,国家规定严禁在工业用地上开发建设除工业厂房、工业办公用房、工业配套用房之外的任何形式的“公寓住房”出售。第二,虽然工业用地上可以建造不超过工业项目总用地面积的7%的行政办公及生活服务设施用地,可以办出办公用房的产权证,但和普通住宅产权证书完全两样,一旦消费者购买了此类房屋,日后将面临诸多问题,如:银行一般不予按揭贷款,无法公证、小孩上学,使用水、电、煤、暖气等配套将全部按照工业用房的标准缴纳,要比生活用房贵不少。 2、关于开发商是否构成合同法上的欺诈的问题因为合同已经载名为工业用地中的配套公寓,我个人倾向认为开发商已经土地性质予以告知。 3、商品房是特指经政府有关部门批准,由房地产开发经营公司开发的,建成后用于市场出售出租的房屋,包括住宅、商业用房以及其他建筑物,而自建、参建、委托建造,又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。商品房是能办产权证和国有土地使用权证,可以自定价格出售的产权房。 4、 广大市民在购买商品房时,首先要查验开发商是否具备“五证”,一般情况下,如果是正规的开发商且手续合法齐全的情况,会将“五证”挂在售楼处。这“五证”包括:国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规定许可证、施工许可证、预售许可证或销售许可证。“五证”中最重要的是《国有土地使用权证》和《商品房销售(预售)许可证》,两者表明所购房屋是否属于合法交易范畴。

Dec 30, 2020 3:44:14 PM  精品楼盘网网友: 顾先生

Q我们家买的商品房已经交房三年多了,但一直未办产权证,什么原因造成的也不知道?我们合同第十五写的是,如何开发商在商品房交付之日起180日内不能办产证的,由开发商继续协助办理,超过一年的,由开发商承担按已经付款的总额的日万分——支付违约金,但没有万分之几,我们能要求违约金吗?

A逾期办证一般由以下原因造成的:1、土地使用权手续不合法。2、房地产开发企业未支付全部的土地出让金。如果未按约定履行支付全部土地出让金的义务,土地管理部门一般会限制办理土地使用权转让手续。3、房地产开发企业违反规划建房,未能通过规划局的验收。如超建、更改规划等。4、房地产开发企业无法提供规定的资料。如无法提供《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、面积实测报告等。5、其他原因。如房地产开发企业没有将代收的公共物业维修基金上缴,在建工程或完工的工程用于贷款或借款的抵押,未办理注销抵押登记的手续(封闭抵押贷款)等。 根椐最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 》(法释[2003]7号) 第十八条规定,由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 如果开发商逾期办证,购房人有权要求开发商支付违约金,并继续履行办理权属证书的义务。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。(约为日万分之二左右)

Dec 30, 2020 3:43:42 PM  精品楼盘网网友: 赵先生

Q我在2011年4月份全款购买了某房地产开发商销售的商品房,总价136万,但至今尚未办理登记备案,问开发商什么原因,就敷衍推脱,后来经多方打听,了解到我所购房屋被开发商抵押给了某银行,想了解一下我应该如何维护自己的权益?

A根椐《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定,商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人或故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。也就是说,无论是先抵押后卖房,还是先卖房后抵押,出卖人均构成欺诈,应按法律规定承担赔偿责任。 为了加强对房地产预售行为的管理,维护房地产市场的秩序,《城市商品房预售管理办法》第10条规定“商品房预售,开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续”。 【辽宁省高级人民法院】 关于抵押在先的房屋买卖合同效力 1、房屋抵押权存续期间,抵押人经抵押权人同意后转让抵押房屋的,房屋买卖合同有效。抵押人应当将转让所得价款向抵押权人提前清偿债务或提存,抵押权人不得再就该房屋行使抵押权,当事人另有约定的除外。 2、房屋抵押权存续期间,抵押人未经抵押权人同意后转让抵押房屋的,抵押权人请求行使抵押权或确认房屋买卖合同无效,应予以支持。但抵押人清偿债务抵押权消灭,或受让人代为清偿债务抵押权消灭的除外。 3、房屋抵押权存续期间,抵押人未告知买受人抵押事项而转让抵押房屋的,买受人请求确认房屋买卖合同无效,应予以支持。但抵押权人追认转让或抵押人清偿债务抵押权消灭的除外。 4、抵押房屋未办理抵押登记的,抵押权人不得对抗房屋买受人。

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