{广告}

加入收藏夹

大连

海南

Jun 1, 2020 4:15:55 PM  精品楼盘网网友: 张先生

Q我们小区有个小广场,有很多健身器材,个别健身器材出现损坏,物业公司贴出告示,“健身器材存在危险,出现损害后果自负”,我住的这个小区的物业公司的这种约定有效吗?

A最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定,符合下列情形之一,业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的,人民法院应予支持:(一)物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同;(二)物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。 物业公司负有对小区内的健身器材进行日常管理维护的义务,从以上法律规定可以看出,物业公司的这种约定是免除自已的主要责任,应属无效条款。

Jun 1, 2020 4:14:53 PM  精品楼盘网网友: 李先生

Q我入住某高档住宅小区多年了,但小区业主委员会、物业公司对相关收支情况从来没有公布过,多次要求公开,但业主委员会、物业公司均不同意公开,我想了解一下,我有没有权利要求公开?

A最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定,业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的,人民法院应予支持:(一)建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况;(二)管理规约、业主大会议事规则,以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录;(三)物业服务合同、共有部分的使用和收益情况;(四)建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况;(五)其他应当向业主公开的情况和资料。 该司法解释实施后,业主有权要求物业公司、业主委员会公开物业服务合同、共有部分的使用和收益的情况,物业公司、业主委员会拒绝公开的,有权提起诉讼。

May 26, 2020 9:01:09 AM  精品楼盘网网友: 李先生

Q本人所在商场的楼顶被物业公司出租给了一家驾驶学校当训练场,但没召开业主大会讨论,钱也不知道用到什么地方,我想问这种做法合不合法?

A根椐最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定,楼顶属于建筑物业主区分共有的共有部位,该司法解释第七条规定,改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分,以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项,以上事项应由全体业主决定,物业公司无权出租共用部分,共用部分所有权归全体业主区分所有,其收益归全体业主所有,业主有权了解共有部分的使用和收益情况。就本案而言,物业公司在扣除合理的成本后,应将出租所获收益返还业主。

May 26, 2020 9:00:13 AM  精品楼盘网网友: 熊先生

Q2014年7月,我为从事经营活动,从开发商处购买房屋(商业用途)一套,并签订了商品房买卖合同,该合同附件约定“本项目屋面使用权、墙面使用权归出卖人,买受人设置店招、广告牌时,应当服从与遵守出卖人或物业公司的管理。”2015年9月,物业公司通知我,要求我从收房之日起向物业公司交纳2万元的广告费,否则强行拆除广告招牌。物业公司的要求合法吗?

A外墙面属业主共有,开发商不能保留外墙面的使用权,业主对与其专有部分紧密相连的外墙面可以进行合理利用,具体理由如下: 根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条,“除法律、行政法规规定的共有部分外,建筑区划内的以下部分,也应当认定为物权法第六章所称的共同部分:(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、设备层或者设备间等结构部分……”,外墙面属于特定房屋全体业主共有,因此,开发商不能在出售房屋时在商品房买卖合同中约定保留外墙面的所有权和使用权。 2、外墙面虽属业主共有,但单个业主可以对与其专有部分紧密相连的外墙面进行合理使用。 根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条,“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要,无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的,不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约,损害他人合法权益的除外”,业主可以合理使用外墙面,但必须合理、合法,即无偿使用且不得违反法律、法规、管理规约或者损害他人合法权益。就本案而言,熊某利用与其商铺相连的外墙面从事经营活动,属于合理使用,无需支付费用。

May 11, 2020 8:23:45 AM  精品楼盘网网友: 林女士

Q我在沙河口某小区买了一套房,买房签合同时说阳台是非封闭的,但收房后发现变成封闭的了,但开发商依旧收全款,该怎么办?

A关于阳台是否算作建筑面积及怎样计算,有下列规定:封闭式的阳台,按其外围水平投影面积计算建筑面积;挑阳台(底阳台)按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积;凹阳台按其净面积(含挡板墙墙体面积)的一半计算建筑面积;半挑半凹阳台,挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积,凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。 简单说就是封闭式阳台全算面积,半封闭式阳台算一半面积,无顶的阳台(一般为露台)不算面积。 我们认为对于该问题,看一下双方签订的《商品房买卖合同》中关于面积约定的条款及附件中平面图,是否将阳台面积计算在内,如果只有开发商的口头承诺,没有相应的书面证据,很难认定开发商当时就说是半封闭阳台,即使当时说是半封闭阳台,如果合同和平面图均将该阳台全部面积计算在内,应当视为对合同的变更。 如果合同和附件平面图均未包含该部分面积,且有证据证明开发商在宣传资料或其他方式明确表明是半封闭阳台,则开发商构成违约,业主有权要求开发商将封闭阳台予以拆除为半封闭阳台或只计算一半面积的价款。

May 11, 2020 8:23:02 AM  精品楼盘网网友: 李先生

Q我们小区配套的有线电视没接通,现在开发商要求领钥匙,我是给父母买的房,我们去有线电视问了,开发商有几栋楼没办手续,因此业主也不能安装有线电视,我能退房吗?我能不收房吗?能要求违约金吗? 

A1、我们认为因没有配套有线电视,业主要求退房,该请求很难得到法院支持。即使没有有线电视,一般情况下只是不符合合同约定的交付条件,并不能直接导致合同目的不能实现,购房的主要目的是实现居住的功能。况且有线电视很少有不能接入的,只是时间长短的问题。 另外包括燃气或煤气、电话、宽带等未能按合同约定的接入,一般情况下,不能构成拒收房屋的理由。 2、如果合同中有关于配套设施的约定,并且约定了违约金,如果因开发商的原因导致未能按合同约定接入的,业主可以要求开发商承担违约金,如果没有约定,则很难要求违约金。 3、需要指出的是,如果是水电等生活必须配套设施未能接入,包括很多开发商虽然接入了水电,但却是临时的水电,业主有权拒绝接收房屋。2010年4月13日住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》十一条明确规定了商品住房交付使用条件。该通知要求各地要依据法律法规及有关建设标准,制定本地商品住房交付使用条件。商品住房交付使用条件应包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、北方地区住宅分户热计量装置安装符合设计要求、住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实。房地产开发企业在商品住房交付使用时,应当向购房人出示上述相关证明资料。 【法律建议】对于小李的这种情况,一般不能要求退房和拒收。如果合同中有关于配套设施的约定并规定了违约责任,可以要求开发商承担违约金,如果没有约定则很难要求违约金,建议还是跟开发商沟通,协商解决。

May 6, 2020 4:14:23 PM  精品楼盘网网友: 黄先生

Q金州新区已入住房屋,土地性质为工业用地;房屋用途为配套公寓。已办理红色国有产权证,为何这个房屋不能够二次交易呢?银行按揭贷款,水电气均按照居民收取。要想二次交易要么不交很大一比土地出(转)让金,要么整体出售。单个人不允许买卖。问题的原因在哪儿?

A1、这种在工业园区内的、看似“公寓式住宅”,实为“公寓式办公房”的房屋,最好不要购买。第一,此房屋的土地性质为工业用地,国家规定严禁在工业用地上开发建设除工业厂房、工业办公用房、工业配套用房之外的任何形式的“公寓住房”出售。第二,虽然工业用地上可以建造不超过工业项目总用地面积的7%的行政办公及生活服务设施用地,可以办出办公用房的产权证,但和普通住宅产权证书完全两样,一旦消费者购买了此类房屋,日后将面临诸多问题,如:银行一般不予按揭贷款,无法公证、小孩上学,使用水、电、煤、暖气等配套将全部按照工业用房的标准缴纳,要比生活用房贵不少。 2、关于开发商是否构成合同法上的欺诈的问题因为合同已经载名为工业用地中的配套公寓,我个人倾向认为开发商已经土地性质予以告知。 3、商品房是特指经政府有关部门批准,由房地产开发经营公司开发的,建成后用于市场出售出租的房屋,包括住宅、商业用房以及其他建筑物,而自建、参建、委托建造,又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。商品房是能办产权证和国有土地使用权证,可以自定价格出售的产权房。 4、 广大市民在购买商品房时,首先要查验开发商是否具备“五证”,一般情况下,如果是正规的开发商且手续合法齐全的情况,会将“五证”挂在售楼处。这“五证”包括:国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规定许可证、施工许可证、预售许可证或销售许可证。“五证”中最重要的是《国有土地使用权证》和《商品房销售(预售)许可证》,两者表明所购房屋是否属于合法交易范畴。

May 6, 2020 4:13:43 PM  精品楼盘网网友: 朱先生

Q我们家买的商品房已经交房三年多了,但一直未办产权证,什么原因造成的也不知道?我们合同第十五写的是,如何开发商在商品房交付之日起180日内不能办产证的,由开发商继续协助办理,超过一年的,由开发商承担按已经付款的总额的日万分——支付违约金,但没有万分之几,我们能要求违约金吗?

A逾期办证一般由以下原因造成的:1、土地使用权手续不合法。2、房地产开发企业未支付全部的土地出让金。如果未按约定履行支付全部土地出让金的义务,土地管理部门一般会限制办理土地使用权转让手续。3、房地产开发企业违反规划建房,未能通过规划局的验收。如超建、更改规划等。4、房地产开发企业无法提供规定的资料。如无法提供《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、面积实测报告等。5、其他原因。如房地产开发企业没有将代收的公共物业维修基金上缴,在建工程或完工的工程用于贷款或借款的抵押,未办理注销抵押登记的手续(封闭抵押贷款)等。 根椐最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 》(法释[2003]7号) 第十八条规定,由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 如果开发商逾期办证,购房人有权要求开发商支付违约金,并继续履行办理权属证书的义务。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。(约为日万分之二左右)

Apr 20, 2020 10:23:57 AM  精品楼盘网网友: 赵先生

Q我在2011年4月份全款购买了某房地产开发商销售的商品房,总价136万,但至今尚未办理登记备案,问开发商什么原因,就敷衍推脱,后来我经多方打听,了解到他所购房屋被开发商抵押给了某银行,我想了解一下我应该如何维护自己的权益?

A根椐《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定,商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人或故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。也就是说,无论是先抵押后卖房,还是先卖房后抵押,出卖人均构成欺诈,应按法律规定承担赔偿责任。 为了加强对房地产预售行为的管理,维护房地产市场的秩序,《城市商品房预售管理办法》第10条规定“商品房预售,开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续”。

Apr 20, 2020 10:22:30 AM  精品楼盘网网友: 任女士

Q我家住华南附近,我所居住的小区业主都没交物业费,物业公司把电梯给停了,还说要告业主们,我想问,我能以物业公司物业服务质量差,不给物业费吗?物业公司有权停电梯吗?

A就业主能否以物业服务质量差为由,不给物业费的问题。最高人民法院的观点是:个别业主以物业管理存在一定瑕疵为由,拒绝交纳物业服务费的,法院不应支持。 物业公司的服务是否达标衡量较为困难,且各个业主主观感觉差别很大。最高人民法院的观点是,在物业公司存在较小瑕疵时不要轻易降低物业管理服务费,而应采取免收业主的物业管理服务费滞纳金、迟延利息等方式惩罚物业公司。只有在物业服务企业提供的服务项目和质量与合同约定标准差距明显,且为业主大会或多数业主所确认,法院才有必要根椐物业服务达标的程度,考虑统一降低物业服务收费标准。如果物业服务企业擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的,法院可以判决物业公司返还业主多交的物业管理服务费。 因此,根据最高人民法院的标准,只有达到物业服务企业提供的服务项目和质量与合同约定标准差距明显,且为业主大会或多数业主所确认的程度,法院可能考虑统一降低物业服务收费标准。 就物业公司能否因此停电梯的问题。最高人民法院《关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(2009年10月1日实施)《解释》第六条规定,经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。 因此业主欠缴物业费,物业公司有权进行催缴,并且要求其支付滞纳金。但是,物业服务企业无权采取断水、断电、封门、罚款等措施,或者限制业主进入物业区域等“自力救济”措施对抗业主。如果因此行为,造成业主人身或财产损失的,业主有权主张物业服务企业承担损害赔偿责任。本案中物业公司无权因业主未交物业费停掉电梯。

我要提问

姓    名
电    话
问题分类

热点新闻

  • 今日头条