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大连

海南

2018-10-11 15:43:13  精品楼盘网网友: 孙少斌

Q律师你好,我所居住的小区有个小广场,有一些健身器材,个别健身器材出现损坏,物业公司贴出告示,“健身器材存在危险,出现损害后果自负”,物业公司的这种公告合法吗?

A您好!关于您提出的这个问题,最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定,符合下列情形之一,业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的,人民法院应予支持:(一)物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同;(二)物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。 物业公司负有对小区内的健身器材进行日常管理维护的义务,从以上法律规定可以看出,物业公司的这种约定是免除自已的主要责任,应属无效条款。

2018-10-11 15:42:36  精品楼盘网网友: 曹小姐

Q从2016年冬季开始,我家的暖气温度就偏低,暖气长期不热。我和家人多次和物业公司交涉无果后,没有缴纳物业费。物业公司说我如果再不缴纳,将会起诉我,我想咨询一下,我是否有权利拒缴物业费?不能的话应当如何维权?

A您与物业公司签订的物业服务合同,暖气费的交付是用户和供暖公司之间事情,这与物业服务合同属于两个法律关系。基于您与物业公司之间的物业服务合同,您无权因与供暖公司之间的纠纷来拒缴物业费。因此,您应当补缴未缴纳的物业费。至于供暖温度的问题可以与供暖公司进行交涉,再考虑解决方案。

2018-10-11 15:41:59  精品楼盘网网友: 张一坤

Q我和妻子婚后在甘井子购置一处房产,产权证上登记房主为我。后因我个人犯了一些错误,为了取得妻子的原谅,我便签订婚内财产协议,约定房产归妻子一方所有,但对产权证却没有变更。现我们要离婚,我是否有权利分割?

A最高人民法院的倾向性意见认为夫妻在婚内签订的设计财产问题的协议,经审查不存在其债、胁迫的情形,系双方当事人很是意思表示,不违反法律、行政法规的禁止性规定,应当认定为有效。离婚时一方主张按照协议履行的,人民法院应予支持;在不解除婚姻关系同时也没有实行分别财产制的情况下,对该主张不予支持。 您与妻子在婚内订立的财产协议,是在两人内部形成的一个涉及财产的法律关系,两人对房产所有权进行的约定,不违背法律的强制性规定,是合法有效的,所以,离婚时您可能无权分割。

2018-10-11 15:41:26  精品楼盘网网友: 贾甄

Q我长期居住在旅顺,2016年7月,我将我在沙河口一套房屋出租给他人。今年租赁到期,我去出租的房屋收房时,发现租户将房屋的墙壁粉刷成灰色,并且将次卧室的木地板换成了瓷砖。我要求租户将房屋恢复原来的模样,租户认为其为我装修,是增加了房屋的价值,要求我支付装修费用,我该怎么办?

A根据《合同法》第223条第2款规定:“承租人未经出租人同意,对租赁物进行改善或者增设他物的,出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”《房屋租赁合同解释》第13条规定:“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用,由承租人承担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的,人民法院应予支持。”根据以上规定,如果承租人在未经出租人同意的情况下,擅自对房屋进行装饰装修,属于恶意装修,构成侵权行为。对于装修费用,出租人不仅不予补偿,承租人还应将添附的附属物拆除,恢复房屋原状。此过程中给出租人造成损失,承租人应当予以赔偿。如果增添物不能拆除,房屋不能恢复原状或者拆除后恢复原状费用巨大的,造成浪费的,经双方协商,出租人可以折价补偿承租人合理的费用。 对于经过出租人同意的装饰装修物,既要求区分装饰装修物是否形成附合,也要考虑房屋租赁合同期限是否届满。对于未形成附合的装饰装修物,无论租赁合同期限是否届满,承租人作为所有权人享有处分权。承租人可以拆除取回装饰装修物,但承租人拆除时不以出租人同意为必要要件。另外,是否拆除取回装饰装修物承租人也有选择权,而不是必须拆除,如果承租人选择不拆除装饰装修物,也不能要求出租人折价补偿,但是出租人同意的除外。 总而言之,您的租户未经您同意,对租赁的房屋进行装修。给房屋墙壁粉刷涂料,给地板铺的瓷砖属于房屋不可分割的一部分。您有权要求其将添附的附属物拆除,恢复房屋原状。且其无权要求您补偿装修费用。如果在拆除附属物时,给您造成损失的,租户还应当予以补偿。

2018-10-11 15:13:43  精品楼盘网网友: 杜华

Q律师你好,我们小区配套的有线电视没接通,现在开发商要求领钥匙,我是给父母买的房,我们去有线电视问了,开发商有几栋楼没办手续,因此业主也不能安装有线电视,我该怎么办啊!

A您好,关于您提出的这个问题,我们有以下几个建议: 1、我们认为因没有配套有线电视,业主要求退房,该请求很难得到法院支持。即使没有有线电视,一般情况下只是不符合合同约定的交付条件,并不能直接导致合同目的不能实现,购房的主要目的是实现居住的功能。况且有线电视很少有不能接入的,只是时间长短的问题。 另外包括燃气或煤气、电话、宽带等未能按合同约定的接入,一般情况下,不能构成拒收房屋的理由。 2、如果合同中有关于配套设施的约定,并且约定了违约金,如果因开发商的原因导致未能按合同约定接入的,业主可以要求开发商承担违约金,如果没有约定,则很难要求违约金。 3、需要指出的是,如果是水电等生活必须配套设施未能接入,包括很多开发商虽然接入了水电,但却是临时的水电,业主有权拒绝接收房屋。2010年4月13日住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》十一条明确规定了商品住房交付使用条件。该通知要求各地要依据法律法规及有关建设标准,制定本地商品住房交付使用条件。商品住房交付使用条件应包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、北方地区住宅分户热计量装置安装符合设计要求、住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实。房地产开发企业在商品住房交付使用时,应当向购房人出示上述相关证明资料。

2017-4-17 14:52:17  精品楼盘网网友: 陈先生

Q律师好!我从开发商处购买了一处店面,当时店面也没有实物,看预售图纸上标的层高是3.6米,之后,我去收房的时候,发现我店面的棚顶上有公共管线线槽,导致整个房屋的挑梁降低。我去找开发商协商的时候,开发商表明可以给我赔违约金,但是不能把公共管线线槽拆除。但是我当时看中这个店面的原因就是空间大,我能不能要求开发商拆除公共管线线槽啊?

A陈先生与开发商之间签订的房屋买卖合同合法有效的条件下,双方应依约履行。如果陈先生能够证明,实际挑梁高度低于图纸约定高度,即可认为开发商违反房屋买卖合同约定。 陈先生除了可以主张约定或法定的违约金外,仍然可以主张开发商承担违反合同约定交付房屋承担的补救责任,即陈先生可以主张开发商拆除公共线线槽。

2017-4-17 14:51:52  精品楼盘网网友: 纪先生

Q律师您好,我2015年在开发商手里买了套房子,当时签订合同的时候约定交房时间是2015年12月3日,商品房交付的条件是满足以下几个条件之一:1、该商品房经验收合格;2、该商品房经综合验收合格;3、该商品房经分期综合验收合格;4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。开发商并没有按照合同约定时间交付房子,过了几个月之后给了我钥匙,我装修入住了。之后房屋验收了,验收结果是合格。我现在看了一下,他这根本没有具备交房的条件,我现在能不能说他延期交房,要求支付从应该交房到现在的逾期违约金?

A纪先生您好,根据你们的购房合同约定,开发商并没有按照合同约定交付房屋,属于逾期交房情形。目前主要的问题是逾期交房时间从12月3日计算在什么时候。交付钥匙时,该房屋并未验收合格,但您已经入住并提前装修,也未提出房屋质量问题,可以认定开发商已经实际交付房屋。因此,逾期交房时间是从2015年12月3日开始到开发商交付钥匙为止,可以请求逾期交房违约金。

2017-4-17 14:51:29  精品楼盘网网友: 马小姐

Q律师您好!我现在有个棘手的事情想咨询您。2015年的时候,我买了一套房,当时和开发商签订了《购房协议》,之后,又签了《购房补充协议》。我当时也没看《补充协议》的具体内容就签了,之后发现协议里写了架空层归2层业主专有。后来开发商把架空层封闭了,给2楼业主单独使用。但架空层不是全体业主共有的吗?开发商有权利把架空层封闭起来吗?这协议我也没看就签了,还能对我产生效力吗?

A一般来说,架空层是业主共有的,但是本案存在特殊性。马小姐与开发商的《补充购房协议》中已经约定了架空层归部分业主使用,同时,共同共有的楼层业主马小姐也明确表明了放弃架空层的共有权利,因此,开发商有权将该架空层封闭,归2楼业主所有,同时马小姐并不能以签订协议时未阅读协议具体内容,对抗该协议效力。

2017-3-24 10:26:04  精品楼盘网网友: 谷女士

Q律师您好!我有个问题想问一下,我购买了一套房屋,2015年12月房屋交房。我去收房时发现,单元门口的道路还没有修好,车库门口铺满了建筑垃圾,车辆根本不能进入。但是当时签订的房屋买卖合同约定“房屋交付时,小区道路完好。”我觉得小区道路没有完工,于是拒绝收房。开发商一直催促我收房,说道路上的建筑垃圾并不是开发商堆放的,是施工单位堆放的。我想问一下我有没有权利拒绝收房?

A《商品房销售管理办法》第三十条规定:“房地产企业应当按照合同约定,将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的,房地产开发企业应当承担违约责任。” 本案中,商品房买卖合同约定:“房屋交付时,小区道路完好。”谷女士收房时,小区道路没有完工,并且道路上堆放有建筑垃圾,这与合同约定不符。导致影响谷女士对于房屋的正常居住和使用。如果这种妨害构成对谷女士房屋使用严重影响,导致合同目的无法实现的,谷女士有权拒绝接收房屋。并且根据《商品房销售管理办法》第三十条的规定,要求房地产企业承担违约责任。 施工单位并不是案涉房屋买卖合同的当事人,该房屋质量瑕疵是否由施工单位造成,并不影响房地产开发企业根据房屋买卖合同应当承担的违约责任。

2017-3-24 10:09:39  精品楼盘网网友: 朱先生

Q我家是12年入住的,去年开始房屋出现了屋顶漏水,厨房墙面受潮出现大片长毛现象。我现在怀疑是我家的防水层和防寒层失效。后来我要求开发商保修,开发商说已经将房屋维修委托给了物业,现在开发商不承担保修义务了,让我去找物业保修。物业公司又说我家去年的物业费一直没有交齐,因此物业并不能承担保修义务。他们这种踢皮球的行为让我很困扰,我该怎么办?

A本案中有三个法律关系,第一个是开发商与朱先生之间的房屋买卖法律关系,第二个是物业与朱先生之间的物业服务法律关系,以及开发商与物业之间的委托关系。 首先,像上一个案例所述,在商品房买卖合同订立生效后,开发商便有瑕疵担保的义务,这是法定的义务。开发商所承担的瑕疵担保义务与开发商委托物业承担的出售房屋的保修义务是性质完全不同的两个义务,并且物业服务企业也不可能解决房屋本身存在的质量缺陷。开发商并不能以将保修业务委托给物业服务企业来对抗自己的保修义务。 其次,按照《合同法》第六十七条的规定,当事人互负债务,有先后履行顺序,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝相应的履行要求。 在法律上,《合同法》第六十七条所说的权利是先履行抗辩权,也就是说有先后两个权利,先权利人可以用自己的权利未得到履行对抗后权利人的履行要求。先履行抗辩权行驶的基础是两个权利在同一法律关系中。在本案中,物业公司用朱先生应当先缴纳物业费来对抗朱先生提出的保修要求,似乎是在履行先履行抗辩权,但缴纳物业费与保修是在完全不同的两个法律关系中,物业公司并不能以此对抗。 朱先生仍然有权请求开发商承担保修义务,如果开发商仍然不予保修朱先生可以自行维修,诉诸法院。

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