商品房买卖案例借鉴一百题—

前　言

　　“民以食为天，民以居为安”。温饱问题解决以后，解决住房困难，改善居住环境已摆在每个居民的面前。购房已成为时下人们普遍关注的热点。

　　假如你积攒了大半辈子的钱或想用银行贷款去买房，你最担心的是什么？是找到了房源，不知道怎么购买？是想买房又怕房屋质量有问题？买了房不知怎么去办房屋所有权证？能不能陷入黑中介圈套？……也许诸种因素都有。为帮助广大消费者选房、买房，通过商品房、二手房市场途径，实现住房消费，改善住房条件，大连市房地产经济学学会副秘书长、副研究员、高级经济师、高级策划师根据国家有关政策、法规、规定、办法，特别是根据《物权法》、《住房登记办法》、《土地登记办法》等规定，结合房地产研究和长期工作中所碰到案例、纠纷，编写了《商品房买卖案例一百题》以飨广大住房消费者，本博客将陆续推出。

01 农村集体土地不可擅自用于商品房开发

【案例】某开发公司同某乡合作开发了一块属于乡级所有的农村集体土地，公司出钱、乡政府出地，开发了100多栋带大棚的二层“洋房”公开销售，吸引了许多城市居民前去购买。集体土地可以进行“商品房”开发公开销售吗？

【分析】这种“商品房”的开发及销售均系违法行为，不具有法律效力，其房屋销售合同为无效合同。其理由：（1）根据我国《土地管理法》的规定，任何单位和个人建设需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。建设占用土地，如是农用土地转为建设用地的，必须办理农用地转用审批手续；（2）农用地的转用必须符合土地利用总体规划，在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地应由市、县人民政府批准，并依法办理土地征用、补偿手续；（3）根据我国《城市房地产管理法》规定，集体所有土地经依法征用转为国有土地后方可有偿出让，更多>>

【提醒】（1）购房商品房一定要查询该项目是否具有《商品房预（销）售许可证》，有了此证，表明国有土地使用证、规划许可证等四证齐全，此房可以办理房屋所有权证；（2）事先可到房地产交易所官方网上查询，若网上未登记备案，则最好不要购买。

02 工业用地上建住宅最好别买

【案例】前不久，王先生看中了市郊某工业园区内一栋独门独院“公寓式”小楼，价格低、环境好、距离市区又近，可一了解，此房土地性质为工业用地，房屋产权证是“办公用房产权证”，不能按揭贷款，还无法迁入户口。是买还是不买，王先生陷入了两难之中。

【分析】这种在工业园区内的、看似“公寓式住宅”，实为“公寓式办公房”的房屋，最好不要购买。第一，此房屋的土地性质为工业用地，国家规定严禁在工业用地上开发建设除工业厂房、工业办公用房、工业配套用房之外的任何形式的“公寓住房”出售。第二，虽然工业用地上可以建造不超过工业项目总用地面积的7%的行政办公及生活服务设施用地，可以办出办公用房的产权证，但和普通住宅产权证书完全两样，一旦消费者购买了此类房屋，日后将面临诸多问题，如：银行一般不予按揭贷款，无法公证、小孩上学，使用水、电、煤、暖气等配套将全部按照工业用房的标准缴纳，要比生活用房贵不少。

【提醒】购买商品住房土地用地性质不可忽视。工业用地国家规定使用期限为50年，居住用地使用期限为70年。此类房屋不享受住宅用地使用70年期满自动续期的权利。

03 “乡产权”房屋不受法律保护

【案例】几年前，刘女士在旅顺北路购买了一栋180平方米带大棚的两层“小洋房”。最近，因生意需要，想贷点款，银行却以该房屋产权证不是国家法律认可、房地产管理部门统一颁发的房屋产权证为由，不予以贷款。刘女士这才知道自己购买的楼房的产权证是乡一级政府颁发的所谓“地产小产权证”的“乡产权”。

【分析】诸如此类的“大棚房”、“生态房”、“农业园”一般都是打着农业项目的旗号，在农村集体土地上开发建设的房屋，由于此类房屋所用土地没有变性为国有土地，没有向土地管理部门缴纳土地出让金，没有取得《国有土地使用证》，因而无法办出国家法律认可的、享有房屋所有、转让、处分、收益等权利，并由房地产管理部门（房地产交易所）正式颁发、国家建设部统一印制的《房屋所有权证》。一是从法律角度讲，“乡产权”房屋不受法律保护。二是从日常生活讲，“乡产权”房屋不能公证、不能贷款、无法体现个人财产。三是周边的配套设施不完善。

【提醒】消费者在购买房屋前要弄清楚土地性质，分清居住用地、工业用地和出让土地、划拨土地的界限，要弄清房屋所有土地性质是不是国有出让土地，是不是商品住宅项目，有没有商品房销售许可证。不可听信开发商诸如“可变更为国有土地”、“可变更为产权房”的承诺，因为补办土地出让手续要通过国土资源部门的层层审核，更多>>

04 购买“合作房”、“联建房”要慎重

【案例】贺女士通过“中介”，相中了位于郊区附近一栋合作联建二手“别墅房”，此楼独门独院、价格便宜、环境好，很快贺女士就同“中介”签订了“居间合同”。可与卖主一接洽，才知此房卖主仅有一份当初同开发商签订的“房屋买卖合同”和一张购房发票。

【分析】（1）购买“合作联建房”，特别是农村集体土地上合作开发的联建房尤为注意，我国《土地管理法》明确规定：任何单位和个人进行建设需要使用的土地的，必须依法申请使用国有土地，建设占用土地，如涉及农用土地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续；（2）我国《城市房地产管理法》及有关司法解释规定：集体所有土地，经依法征用转为国有土地后方可有偿出让。集体土地的所有者违反规定擅自与他人签订土地使用权出让合同的，应当认定合同无效；（3）该房屋是某开发商与村里合作开发联建，其性质为土地使用权出让的特殊形式。该村在农用地转为建设用地的过程中未办理法定的手续，不具有法律效力，其土地上开发建设的房屋无法进行办理有关房屋权属方面的证明即房屋所有权证书。

【提醒】通过“中介”购房，首先要了解此房屋的土地性质是国有出让土地还是集体土地，若是后者，最好不要购买；购买二手房，还要查询卖方有无此房屋的房屋所有权证书，若仅只有一份合同和一张发票，再便宜的房屋也不宜购买。

05 海景“地产房”买不得

【案例】叶先生在海边看中了某“生态小区”观海房——一栋两家连体二层小楼房，有地下室、有车库、有私家花园，一、二层居住用房，每平方米4980元，一套250平方米楼房125万人民币。经了解，此楼房属于集体土地上开发的“地产房”，土地使用期只有50年，不仅办不了房屋所有权证书，而且购房时还要缴纳总房价的 4—8%的土地使用费。

【分析】（1）在集体土地上开发建设的“海景房”等“商品房”，办不了法律认可的房屋所有权证书，因为它所占有的土地是集体土地，国家法律明确规定，集体土地不能用于商品房开发建设销售；（2）由于是集体土地，没有办理土地征用和集体土地变性国有出让土地手续，没有向土地管理部门缴纳土地出让金，没有取得《国有土地使用证》、《商品房预（销）售许可证》，更多>>

【提醒】（1）购买此类集体土地上开发的、办不了房屋所有权证的“地产房”风险比较大，最好不要购买；（2）购买此类房屋最好的办法是看其开发的小区是否具有《商品房预（销）售许可证》，有了此证则证明此房所占土地必定是出让的国有土地，可以办理法律认可的房屋所有权证；（3）必要时，可到房地产交易所查询该楼盘是否已登记备案，若登记备案的，则可放心购买。

06 购买“尾房”要留神

【案例】前不久，小王购买了某小区一套开发商剩下的“尾房”，按规定的日期和开发商提供的有关手续到交易所办理房屋产权证书，可一了解，此套房早在一年前就被开发商抵押给了银行，非要等抵押解除后，再办理产权证。

【分析】“尾房”产生的原因大致有三大类：一是“问题尾房”，如土地开发规划等必备手续不齐或未交开发土地出让金、户型不合理、朝向差、楼层差等有问题卖不出去的“尾房”；二是另有用途或留自用出租等没打算卖的“尾房”；三是楼盘手续等本身没有问题，但在营销开始阶段因多种原因没有获得市场认可而形成的“尾房”。碰到第一种类型手续不齐办不了产权证的“尾房”，房子再好、价格再低，也不要购买；户型、朝向、楼层不好，可以权衡利弊，综合考虑再行定夺；第二、三种类型，只要价格合适，可以放心购买。

【提醒】（1）要重视尾房有关证件如手续信息的掌握，尾房的产权状况对购房人尤为重要，购买时首先要确定房子的销售手续和产权是否明晰；（2）了解房子是否被抵押，如已被抵押，要弄清抵押期限，怎样解除抵押；风险程度有多大，怎样确保解除抵押后能办到产权证；（3）如果拍卖尾房，应当弄清产权过户手续是否已办理等。

07 购买“抵债房”有讲究

【案例】老王从某建筑公司购买了某开发公司抵债给该建筑公司的一套抵债住房，购房合同是老王同某建筑公司签的，购房发票也是某建筑公司开具的。老王拿这些手续到房地产交易部门根本办不了房屋所有产权，究竟是什么原因？

【分析】上述里子起码出现三个问题：第一，房地产转让的主题问题，房地产转让的主体只能是房地产权利人，开发公司抵给建筑公司的抵债房，既没有办理房屋所有权证，建筑公司难以成为房屋权利人；而且建筑公司又不具有房地产开发资质。没有房屋销售的权利，其所签订的购房合同无主体资格，因而是无效合同；第二，房屋销售的代理问题。商品房的转让可以委托代理人办理，但必须有书面委托书，建筑公司既不受开发商的委托卖房，又没有正式的书面委托书，自己签约、开票卖房，没有任何法律效力，因而无法办理房屋所有权证；第三，房屋销售的程序问题。商品房销售必须实施房地产交易部门提供的标准示范合同文本，转让商品房必须到房地产交易本门办理合同登记备案手续和办理房屋所有权证。老王办不了产权当属意料之中。

【提醒】购买“抵债房”要主意（1）此抵债房有无《商品预（销）售许可证》，有了此证，证明《国有土地使用证》等四证齐全，可以办理房屋所有权证；（2）签合同，开发票一定要有合法的房地产转让主体，这个主体就是开发此抵债房的开发公司，买方一定要坚持同开发公司签订购房合同，更多>>

08 “合同、发票”房能否办产权

【案例】崔女士前不久开中了某中介提供的“二手房”，地段、户型、价格都不错，但此房只有合同、发票，崔女士不知此房能否办理产权证，不敢贸然购买而犹豫不决。

【分析】我国《城市房地产管理法》等法规明确规定，未依法登记领取《房屋所有权证》，一般这种“合同发票”房有两种情况：一种是此房已同开发商签好买卖合同，并交完款入住，开发商已在房地产交易所办理登记备案，但购房者未到房地产交易所办理购房合同签证手续，并在合同落款处盖上房地产交易所合同签证公章或办了签证手续而未及时办理《房屋所有权正》；另一种是开发商因项目手续不全或欠交土地出让金或集体上地未变性国有土地等手续而根本无法办理其登记备案手续。前一种似乎风险小一点，只要督促原房主及时办理房屋产权证后，再行通过产权过户更名缴纳各种税费后转给崔女士名下即可；后一种风险就大一些，要么只有等开发商交齐土地出让金或变性为国有出让土地等全部手续并正式在房地产交易所办理了登记备案手续后，再行购买；要么，开发商根本无法办理登记备案，购买了无法办理房屋所有权证。

【提醒】购买“二手房”最好购买有《房屋所有权证》的房屋，只要房地产交易所可以过户更名转让至自己名下，就可以确保自己的权益不受任何影响。

09 经济适用住房不满5年买不得

【案例】袁女士通过朋友介绍，想购买李某去年第一批摇号中房，位于泡崖小区一套经济适用住房，每平方米要价3600元。因为经济适用房5年后才能上市交易并可以办理房屋过户手续，李某提出，先签订房屋买卖合同并公证，买方缴纳全款后入住该房屋，待5年期满国家允许上市交易后，再办理房屋产权手续。袁女士犹豫不决。

【分析】此经济适用房袁女士不仅不能购买，而且李某房屋在5年之内也不能出售。（1）经济适用房是政府供应中低收入家庭住房困难的保障性住房，在入围、摇号、选房、购买上都有一定的限制条件，每个中低收入家庭只有一次机会；（2）国家、大连市经济适用房管理办法明确规定，在办得房屋所有权证5年之后才可上市出售，购房人须按成交价的1%缴纳土地出让金，房产营业税等税费也须正常缴纳，且售房家庭不能再次申请经济适用住房；（3）《合同法》规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。李某与袁女士房屋买卖合同不仅是无效合同，而且无效合同根本无法办理公证手续，没有任何法律效力。

【提醒】购买类似有着严格上市交易条件的经济适用房、限价商品房、单位集资房等政策性住房的，一定要按照有关规定年限才能购买，千万不要听信“先签合同、公证、交款，五年以后再办过户手续”的承诺。更多>>

10 经济适用住房不满5年换不得

【案例】杨先生去年通过申请摇号一套60多平方米经济适用房，因无钱购买，想把此房的“购买权”让给邻居，邻居再将自己的一套30平方米的旧房换给他，以解决自己的居住问题，可一问，不仅不行，而且还有可能失去购买指标？

【分析】这种擅自将经济适用房购买权调换它房的行为是违反国家有关规定的，其房屋过户登记也是不可能进行的。（1）杨先生申请的经济适用房是政府根据杨先生的现行居住状况而给予的一种住房保障优惠，除了杨先生外，其他人无权享受这种“购买权”，因而，双方所换购行为有悖于经济适用房的有关规定；（2）即使换购成功，其邻居也无法将经济适用房产权证名字过户到自己名下，只有在杨先生取到房屋所有权证5年后才能上市交易过户更名；（3）杨先生购买经济适用房困难，可以放弃申请经济适用房的指标，另行申请廉租住房居住或通过贷款解决。

【提醒】经济适用房调换二手房其实质都是一种转让交易行为，经济适用房换给邻居是一种转让交易，邻居二手房给杨先生也是一种转让交易，国际明确规定，经济适用房在取得房屋所有权证5年后才能上市交易，才是一种合法的转让行为，所有杨先生这种焕发行为要慎重，不能因无钱购买经济适用房而违反有关规定，最终可能为此失去经济适用住房的申请购买机会。

11 “先租后买”房屋买不得

【案例】小叶通过报纸广告，看中了某封闭小区一套二手商品住宅，但此房卖房购买不到二年，如交易，需要买方承担几万元的营业税、个税。为躲避不小的税费，小叶同卖房商量，买方先以每月房租4000元房屋租赁的方式，即“先租后买”，5年期满后不用交纳营业税、个税、双方再签订正式的购房合同，办理房屋过户，房屋租金冲抵房价款。

【分析】目前，在二手房市场，为躲避营业税、个税、减少交易成本，不少人往往采取“先租后买”或先付一部分房款等方式，待5年过后免交营业税、个税时，再办理房屋过户手续。这种方式存在很大风险。其一，房屋是一宗贵重的特殊商品，实行的是登记备案制度，即房屋归属的唯一凭证是登记备案后颁发的房屋所有权证和登记簿，在未办理登记备案产权证前，房屋的任何交易都是不合法的。即使“先租后买”或付了款，房屋的产权仍然属于卖房；更多>>

【提醒】“先租后买”方式躲避有关税费，有悖于有关规定，存在着极大风险，购房者不要“因小失大”，以免造成更大的损失。

12 未取得产权证的“二手房”慎买

【案例】去年5月，王先生从某工程队购买了一套尚未取得房屋产权证的“二手房”，卖方承诺可以办理产权证，并在购房合同中约定“6个月后取得房屋产权证等证，将该房屋产权过户至买方名下”。可一年过去了，卖方迟迟办不了房屋产权证。为此，王先生同卖方争持不下。

【分析】（1）《城市房地产管理法》规定，未依法登记领取房屋权属证书的房屋不让转让；（2）《合同法》规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效；（3）根据《合同法》规定，“合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双发都有过错的，应当各自承担相当的责任。

【提醒】（1）购买“二手房”时，应当仔细查实卖方的房屋产权状况，必要时，可到大连市房地产交易市场二手房科查询，只要取得法律认可的房屋所有权证的“二手房”才能购买；（2）若此“二手房”非要购买的，要在购房合同中明确约定“办不了产权”怎么办的具体责任以及损失赔偿的范围和数额等。

13 房屋产权证确保购房人的权利

【案例】朴先生是一位韩国商人，长年在连经商，想在大连买一套能够办到合法的房屋产权证的商品房。很想了解一下这种产权证能保护购房人的哪些权利？应在何处才能办到这种产权证？

【分析】《城市房地产管理法》和《房屋登记办法》规定，国家实行“不动产登记薄制度”和“房屋所有权登记发证制度”。我国不动产登记薄和房屋产权证对购房人的保护权利主要有：（1）保障房屋权利人衣服对自己的房产享有占、使用、收益和处分的权利。而这种权利只有在权利人向政府房地产行政主管部门进行了产权登记并领取了房屋产权证书之后才正式生效，受国家、法律保护；（2）维护房地产市场交易买卖双方的权利，房地产买卖双方的交易实质是房地产产权的有价转移，房地产市场交易行为是建立在明晰的产权的基础之上的，更多>>

【提醒】办理法律认可、合法的房屋产权证机构有：市内四区的房屋在五一广场房地产交易所办理；开发区、高新园区、旅顺口区、金州区、普兰店市、瓦房店市均在其房地产行政管理部门所属的房地产交易所办理。其他任何地方、任何机构、任何单位均无权在登记薄上登记和颁发房屋产权证书。

14 房屋产权证和登记薄是确认权利人的法律凭证

【案例】申老先生是一位归国华侨，想在大连定居，有人说，买房不一定要产权证，也有人说，买房必须办产权证，为此，申老先生想了解一下房屋产权证究竟有哪些法律效力？

【分析】（1）房屋所有权登记发证制度规定：购房申请人应当按照国家规定到房屋所在地的人民政府房地产行政主管部门——房地产交易所申请房屋权属登记，领取房屋权属证书。房屋权属证书即产权证是房屋权属登记发证制度的具体体现；（2）《房屋登记办法》规定：房屋权属证书和登记薄是经过政府房地产行政机关审查确认，登记薄上登记后发给权利人的物权证明；（3）我国《宪法》规定：国家保护社会主义的公有财产，保护公民的合法收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权，国家法律对依法登记的房屋的法律保护体现为：确认产权，当房屋受到损坏时恢复原样，排除居住和使用方面的妨碍，赔偿他人造成的损失等方面。

【提醒】《房屋所有权证》和登记薄是购房合法权利和财产权利的证明和凭证，购房时一定要购买能及时办到房地产管理部门正式颁发的、国家建设部统一印刷的《房屋所有权证》。

15 国家对房屋产权证颁发有规定

【案例】毛女士最近在二手房市场发现房屋产权有好几种，除了市房地产行政主管部门管理的房地产交易所登记颁发的法律认可房屋所有权证书外，还有区政府或乡政府或单位房管部门甚至村……级颁发的，国家对房屋产权证颁发有哪些具体规定？

【分析】国家房地产行政主管部门为维护房屋所有权登记发证制度和房屋产权证书的严肃性和权威性，于1997年在全国范围内开展了整顿房屋所有权登记发证秩序的工作，各地均按照1993年正式颁发实行的《城市房地产管理法》规定，实行属地管理的原则，一个市、县只能有一个房地产行政主管部门，建立健全具有政府智能的房地产管理机构，即“房地产交易所和房地产发证中心”，依据开展房屋所有权统一登记发证工作，凡不具有政府确定的各地方行政管理职能的机构如区、乡政府一级、市、区土地规划部门、各单位房管处（科）以及村一级、房地产经营公司等，一律不得承担房屋所有权的登记发证工作。同年7月，建设部发布《关于制作颁发全国统一房屋权属证书的通知》，更多>>

【提醒】购买二手房最关键是要弄清楚此二手房是否具有全国统一注册、统一编号，并由市、县房地产行政主管部门统一登记发放的《房屋所有权证》书，如不是，则最好不要购买。

16 “产权证”办不下来有原因

【案例】贺先生前几天在南关岭区域购买了一套“商品房”，购买时，开发商说“可以办理产权证”，可一晃三年过去了，也没有办理房屋产权证，每次找开发商时，开发商都说“是政府有关部门不给办”而打发。找了许多部门一问才知，此房屋所占土地是集体土地，尚未变性补交土地出让金，贺先生后悔不已。

【分析】购买商品房、办理产权证是每一个购房者的合法行为和合法权益。近几年在产权证的办理上，绝大多数都是属于开发商的原因而办不了，开发商在解释产权证发放进度为何一再拖延时，一个常见的借口就是政府有关部门不给办。其实，根据《房屋登记办法》规定，房屋登记机关是指房地产行政主管部门，（大连市主管部门是位于五一广场的大连市房屋交易所），房屋登记机关在对申请人的申请进行审查后，凡权属清晰、产权清楚、项目资料齐全的，登记机关一般都在规定的时间内核准登记并颁发房屋所有权证，不会拖延也不会拖着不办。而往往造成房屋产权迟迟办不下来的原因很可能是开发商那里，比如项目开发手续不健全，土地没有变性为国有出让土地，欠缴土地出让金，项目多建、超建、程序有问题等等。

【提醒】（1）购买新建商品房一定要看开发商有无《商人房预（销）许可证》、有无在房地产交易所登记备案；（2）购买二手房，要查看有无《房屋所有权证》。

17 没有预（销）售许可证产权证办不了

【案例】前年才女士在南关岭买了一套期房，直到今年4月份才交房，眼看半年快过去了，可房屋所有权证书迟迟办不下来，每次找开发商都以“快了，再等等”、“有关部门不给办”等借口来打发。房子办不了产权证，孩子上学成问题，暖气费单位又不给，才女士一家为此生活十分不爽，后悔买了办不了产权证的房屋。

【分析】（1）“商品住房”办不了产权证的原因一般有：土地是集体土地，没有变性为国有出让土地，土地是划拨土地没有变为国有出让土地或土地出让金未交、少交、欠交；土地房屋开发手续“五证”不全，开发违反规定条件、超建、多建等等。（2）才女士购买的房屋迟迟办不了产权证，其主要原因很可能是开发商那里出了问题。（3）房屋产权证办理发放是有一定期限的，根据《城市房地产管理法》规定，房屋登记机关为房地产行政主管部门（房地产交易所），登记机关在对房屋申请人的申请进行审查后，凡权属清楚，产权来源资料齐全符合规定的，登记机关应在受理登记之日起两个月内核准登记并颁发房屋所有权证，并不存在所谓“房产不满内不给办” 的问题。

【提醒】（1）购房前，要查询开发商有无此楼盘的预（销）售许可证，有了此证，表明此楼盘已具备《国有土地使用证》等“五证”，没有预（销）售许可证，最好不要购买；（2）许可证一定要看原件，并且反面还要看你所购买的房屋是否在许可证销售的楼盘范围内，防止开发商超建或多建房屋办不了产权证；（3）实在没把握可到大连房地产交易所网上查询所购楼盘是否已登记备案。

18 房子未备案登记不算属于你

【案例】一年前，小牛一次性以现金方式购买了某大学附近的一套小户型住宅，并签订了商品房买卖合同，领取了购房发票，也搬进去了。因几次往返国外办事，一直未办理房屋产权证。不料，最近被告知，自己所购买的房子，早在一年半前就被开发商以整栋楼的形式抵押给了银行。钱交了，合同也签了，也住进去了，可房子还不是自己的，小牛为此准备上法庭解决。

【分析】这个案例最为关键的问题是以预售方式购房的牛先生疏忽了商品房买卖合同的登记备案和“预告登记”这一重要环节，而不知开发商早已把此房抵押给银行融资，然后又把房子卖出，期望尽快通过卖房筹款还给银行解押，不料筹款未成，造成“一房重复”抵押或买卖的事实。（1）我国《城市房地产管理法》、《商品房销售管理办法》明确规定，商品房的最终归属是以该房是否在房地产交易管理部门登记备案、办理房屋所有权证书为准；（2）大连市政府2006年45号文规定，开发商在取得《商品房预售许可证》后应及时到房地产交易管理部门登记备案，更多>>

【提醒】购买期房或现房前，除了查询开发商有无《商品房预（销）售许可证》外，应及时到大连市房地产交易所查询此房有无登记备案（网上可查询），如无登记备案，说明此房要么开发商手续有问题，无法办理，要么就是购房者未及时办理，购买时要特别加以注意。又如《物权法》以法律形式明确了预告登记制度的地位，但这并不意味着购房者就可以高枕无忧，作为现金一次性购房者，一定要及时督促开发商进行登记备案后再行购买。

19 面积“缩水”

【案例】毛女士去年预定了一套商品住宅期房，预售合同双方约定建筑面积86平方米，套内建筑面积60平方米。同时约定如房屋产权登记建筑面积与合同约定发生误差比例绝对值低于3%时据实结算，超过3%，买家可退房。可交房后，毛女士请具有房产测绘资格的房产测绘公司重新测量，发现总建筑面积与合同约定一致，但套内建筑面积比合同约定减少了6平，为此，毛女士要求赔偿，开发商则认为不存在违约。

【分析】一般来讲，房屋的套内建筑面积对购房者实际居住相当重要，它由房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。更多>>

【提醒】购房人在签预售合同时，要把建筑面积与套内建筑面积都一一做违反了“如何办”的明确约定，不让开发商钻空子；对面积有异议，尽快查询清楚并可委托房地产交易市场相关测绘机构作房屋面积重新测量。

20 层高“缩水”

【案例】小丁同开发商签订了一套预售商品住宅合同，合同约定房屋层高为2.9米。交房后，经测量实际是2.65米，小丁要求开发商承担违约责任进行赔偿时，却因合同中并未约定具体的赔偿责任而作罢。

【分析】近年来，房屋层高“缩水”现象日趋严重，成为购房人投诉的一个重点。从房地产法律上讲，商品房层高与合同约定不符，是违约行为，应承担违约的责任。但有的合同往往对违约责任只字不提或不明确开发商如何承担责任，也不可能要求开发商将房屋层高恢复成约定的高度。但购房人没有约定开发商赔偿具体金额，法律只能从合理性角度出发，酌情确定一个赔偿额，而这种数额一般不会高。

【提醒】购房人在预售合同中对房屋层高要明确约定层高数字和违约责任以及违约赔偿方法、违约金额，最大限度的保护自己的合法权益。

21 年限“缩水”

【案例】王先生今年2月购买了烂尾楼改造工程项目的一套商品住房，售楼人员说国家规定住宅土地使用年限70年，可签订正式买卖合同时，王先生发现合同附件却写着“土地使用年限58年”，售楼人员回答，国家规定住宅用地年限是70年不假，但是这个楼是“改造工程”，王先生后悔当初什么都不了解的情况下购买了个58年土地使用年限的房子。

【分析】上述例子中，售楼人员明显耍了个花招，国家规定住宅使用土地年限是70年，但你这个“烂尾改造楼盘”用了多少土地年限却不明确告诉购房人，造成购房人产生错觉；住宅用地年限是70年不假，但此楼是“改造工程”，王先生后悔不已。只注意房价、区域、户型、而对房屋使用的土地年限却根本不问，更多>>

【提醒】（1）房屋所占土地的使用年限应该是：原土地出让合同规定的土地使用年限，减去开发商已经使用的年限；（2）购房人在买房签约前，最好到相关部门对房屋土地使用权的起始期限查询清楚，不要被售楼人员的话所迷惑。

22 配套“缩水”

【案例】去年，外地人叶女士从媒体上看到某小区介绍，小区内有高档会所、有室内泳池、有专业品牌店、有大型体育场等配套设施，于是买下两套房，打算日后同女儿一同来此居住。不料，搬到小区后，叶女士发现，“会所”仅仅是一间会议室，游泳池三年以后再建、停车位每3户才有一个。大呼上当，但也无可奈何。

【分析】大多数外地到大连买房的购房人，看中大连的居住、环境好、小区配套齐，生活舒适方便。会所、游泳池等配套设施不是小区开发的必备设施，有的往往是开发商吸引购房人注意的一个手段，大多数购房人都喜欢配套齐全的小区，但个别开发商不能兑现原先的全部承诺，小区配套不齐等问题时有发生，购房人在签订合同时，往往只关注房屋，而忽视了约定的会所等配套条款，导致入住后，纠纷不断。

【提醒】购房人在签预售合同时，把有关会所、游泳池等配套设施相关的条款明确地一一约定进合同，特别是会所、车位、交付时间、所有权归属、服务功能、交费等一一约定明确，并约定违约责任和赔偿数额。

23 开发商拖延交房

【案例】小江于去年2月购买了一套期房，计划今年春节结婚，当时开发商许诺去年10月交房，可到今年2月开发商还交不了房。因购房合同中忽视了交房期限，更没有到期不交房的违约责任的约定，小江既感到气愤又无奈，婚期也只得延后了。

【分析】开发商拖延商品房交房时间，小江苦于合同中没有约定交房期限和违约责任，眼睁睁的看着自己的合法权益受到侵害而没有办法。建设部《商品房销售管理办法》规定，开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期付给买房人。未能按期交付的，开发企业应当承担违约责任。小江的例子说明：在签订购房合同时，注明交房期限和到期不交房的违约责任是多么的重要。

【提醒】（1）购房者可以根据最新出台的商品房销售规范格式合同文本，明确约定交房期限及到期不交房的违约责任；（2）将违约金定在每天千分之一，让开发商承担更多的违约责任；（3）约定交房之前开发商必须提交房屋所有权相关的全部资料，如“两书五证”，让购房者有足够的时间判断房屋的质量和合法性，以便尽快顺利的办好房屋所有权证。